Cobrar aluguel atrasado funciona melhor quando a cobrança começa antes do atraso.
Cobrar aluguel atrasado funciona melhor quando a cobrança começa antes do atraso. Uma régua de cobrança é a sequência definida de contatos, com data, canal, tom e base legal, que vai do lembrete de vencimento até a ação judicial. Ela existe para que ninguém na equipe precise decidir caso a caso o que fazer no sétimo dia de atraso. Este guia traz a régua completa de D-5 a D+45 em tabela, 15 mensagens prontas para copiar, o modelo de notificação extrajudicial e o que a Lei do Inquilinato e o Código Civil permitem, e proíbem, na cobrança.
Resumo rápido
- A régua de cobrança de aluguel começa antes do vencimento, não depois.
- Os marcos que importam: D-5, D-1, D0, D+1, D+3, D+7, D+15, D+30 e D+45.
- O tom muda a cada marco, e o canal também: WhatsApp no começo, documento formal depois.
- Multa e juros só podem ser cobrados se estiverem previstos em contrato.
- A notificação extrajudicial em D+15 é o documento que sustenta tudo o que vem depois.
- A dívida de aluguel prescreve em três anos (Código Civil, Art. 206, § 3º, I).
- O despejo por falta de pagamento segue o Art. 62 da Lei do Inquilinato, e o inquilino pode quitar a dívida em 15 dias para evitá-lo.
O que é uma régua de cobrança de aluguel?
Uma régua de cobrança de aluguel é o fluxo de contatos que a imobiliária dispara em datas fixas em torno do vencimento, cada um com canal, tom e objetivo próprios. Ela transforma cobrança em processo: a mesma sequência roda para todos os contratos, sem depender de quem está na mesa naquele dia.
Sem régua, a cobrança vira memória. Alguém lembra de ligar para um inquilino e esquece de outro. Um atraso de 40 dias só é notado quando o proprietário cobra o repasse.
Com régua, cada atraso tem uma ação e uma data. Quanto mais cedo o primeiro contato, maior a chance de receber sem desgaste e sem custo jurídico.
Na carteira de clientes da Imoalert, a diferença aparece no número: imobiliárias que automatizam a régua de cobrança têm metade dos atrasos nos pagamentos mensais. A taxa de atraso cai de 14% para 7%.
A régua de cobrança de aluguel em tabela: de D-5 a D+45
D0 é a data de vencimento do aluguel.
| Marco | Canal | Tom | Ação | O que cobrar | Observação |
| D-5 | Cordial | Lembrete com valor e link do boleto | Valor original | Evita o atraso por esquecimento | |
| D-1 | Cordial, curto | Aviso de vencimento no dia seguinte | Valor original | Só para quem não confirmou | |
| D0 | — | — | Conferir a compensação ao fim do dia | — | Não cobrar antes de confirmar a baixa |
| D+1 | Neutro, sem acusação | Avisar que o pagamento não foi identificado e reenviar o boleto atualizado | Valor + encargos do contrato | Grande parte dos atrasos se resolve aqui | |
| D+3 | WhatsApp + e-mail | Neutro, formal | Informar o atraso e os encargos que incidem | Valor + multa + juros + correção | Primeiro registro formal por escrito |
| D+7 | Telefone + e-mail | Firme, cooperativo | Contato por voz; oferecer parcelamento | Valor atualizado | Registrar a tentativa, mesmo sem atendimento |
| D+15 | Notificação extrajudicial | Formal | Constituir o devedor em mora por escrito, com prazo | Débito discriminado e atualizado | Sustenta a negativação e a ação |
| D+30 | Carta ou e-mail formal | Formal | Aviso prévio de negativação, se o contrato prevê | Débito atualizado | Confirmar o prazo de aviso exigido pelo birô de crédito |
| D+45 | Jurídico | Formal | Acionar seguro-fiança ou fiador; avaliar despejo com cobrança | Débito + multas + juros + custas + honorários | Art. 62 da Lei do Inquilinato |
Três observações sobre a tabela:
- Ela é um padrão, não uma lei. Carteira de alto valor costuma suportar marcos mais espaçados.
- Todo contato precisa ficar registrado no sistema. É o histórico que sustenta a notificação de D+15.
- Os marcos a partir de D+15 só funcionam se os anteriores aconteceram. Notificação sem histórico de tentativa amigável enfraquece a posição da imobiliária.
15 mensagens prontas de cobrança de aluguel
Copie, ajuste nome e valor, e mantenha o tom do marco.
D-5, lembrete de vencimento
- WhatsApp, padrão: “Olá, [NOME]. Tudo bem? Passando para lembrar que o aluguel do imóvel da [ENDEREÇO] vence em [DATA], no valor de R$ [VALOR]. O boleto está aqui: [LINK]. Qualquer dúvida, é só responder esta mensagem.”
- WhatsApp, primeiro mês de contrato: “Olá, [NOME]. Como é o seu primeiro vencimento conosco, quero confirmar que você recebeu o boleto do aluguel de [MÊS], com vencimento em [DATA]. Se preferir receber também por e-mail, me avise.”
- E-mail. Assunto: “Aluguel de [MÊS]: vencimento em [DATA]”. Corpo: “[NOME], o boleto do aluguel de [MÊS] está disponível para pagamento até [DATA], no valor de R$ [VALOR]. Segue em anexo e pelo link: [LINK].”
D-1, véspera
- WhatsApp, curto: “[NOME], lembrete rápido: o aluguel vence amanhã, [DATA]. Valor: R$ [VALOR]. Boleto: [LINK]”
D+1, primeiro dia de atraso
- WhatsApp, neutro: “Olá, [NOME]. Até agora não identificamos o pagamento do aluguel que venceu em [DATA]. Pode ter havido um desencontro na compensação. Segue o boleto atualizado: [LINK]. Se já pagou, me envie o comprovante que eu dou baixa aqui.”
- WhatsApp, para quem sempre pagou em dia: “[NOME], tudo bem? O aluguel de [MÊS] consta em aberto no nosso sistema. Como você sempre paga em dia, imagino que seja algo pontual. Boleto atualizado: [LINK]”
D+3, formalização
- WhatsApp: “[NOME], o aluguel vencido em [DATA] segue em aberto. A partir de agora incidem os encargos previstos no contrato. Boleto: [LINK]. Se precisar de prazo, me fale hoje que eu verifico as possibilidades.”
- E-mail. Assunto: “Aluguel em atraso: [ENDEREÇO], vencimento [DATA]”. Corpo: “[NOME], o aluguel com vencimento em [DATA], no valor original de R$ [VALOR], permanece em aberto. Conforme a cláusula [Nº] do contrato de locação, incidem multa de [X]% e juros de [Y]% ao mês. Boleto em anexo.”
D+7, voz e acordo
- WhatsApp, antes da ligação: “[NOME], vou te ligar hoje à tarde para tratarmos do aluguel em aberto. Se preferir outro horário, me avise.”
- WhatsApp, depois de ligação não atendida: “[NOME], tentei falar com você por telefone hoje às [HORA]. O débito do aluguel de [MÊS] está em R$ [VALOR ATUALIZADO]. Podemos avaliar um parcelamento, se for o caso. Me retorne até [DATA].”
- WhatsApp, proposta de acordo: “[NOME], para regularizar o aluguel de [MÊS], podemos dividir R$ [VALOR ATUALIZADO] em [N] parcelas, com a primeira em [DATA]. Se fizer sentido, me confirme que eu formalizo por escrito.”
D+15, notificação
- WhatsApp, aviso do envio: “[NOME], como não chegamos a um acordo sobre o aluguel em aberto desde [DATA], enviamos hoje uma notificação formal para o seu e-mail e endereço. O débito atualizado é de R$ [VALOR]. Ainda dá para resolver antes do prazo da notificação.”
D+30, antes da negativação
- E-mail formal. Assunto: “Aviso prévio de inclusão em cadastro de inadimplentes: [ENDEREÇO]”. Corpo: “[NOME], o débito do aluguel vencido em [DATA], atualizado em R$ [VALOR], segue em aberto após a notificação enviada em [DATA DA NOTIFICAÇÃO]. Não havendo pagamento até [DATA LIMITE], o débito poderá ser registrado em cadastro de proteção ao crédito. O pagamento até essa data evita o registro.”
D+45, encaminhamento
- E-mail formal. Assunto: “Encaminhamento do débito: [ENDEREÇO]”. Corpo: “[NOME], o débito de R$ [VALOR], referente ao(s) aluguel(éis) de [MESES], foi encaminhado ao nosso jurídico para as medidas cabíveis, incluindo o acionamento da garantia contratual. O pagamento integral ainda interrompe esse procedimento.”
O que a lei permite cobrar: multa, juros e correção
Multa, juros e correção só podem ser cobrados se estiverem previstos no contrato de locação. A Lei do Inquilinato não fixa percentual para esses encargos: vale o que as partes combinaram.
O que a lei define é o prazo de pagamento quando o contrato não diz nada. O Art. 23, I da Lei 8.245/91 manda pagar “até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido”. Contrato sem data definida não autoriza cobrar atraso antes disso.
No demonstrativo de débito, discrimine item a item: aluguel, encargos da locação (condomínio, IPTU, água, luz, conforme o contrato), multa, juros e correção. Valor global sem discriminação é o erro mais comum e o mais fácil de contestar.
Quando enviar a notificação extrajudicial, e o modelo
A notificação extrajudicial é o documento que coloca formalmente o devedor em mora e abre caminho para a negativação e para a ação. O marco natural é D+15: há histórico de tentativas amigáveis e o débito ainda é recuperável.
Ela não é obrigatória por lei para entrar com o despejo. Mas é o que separa uma cobrança organizada de mensagens soltas, e é o primeiro documento que o jurídico vai pedir.
NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL
Notificante: [RAZÃO SOCIAL DA IMOBILIÁRIA], CNPJ [NÚMERO], com sede em [ENDEREÇO], na qualidade de administradora da locação do imóvel abaixo.
Notificado: [NOME DO LOCATÁRIO], CPF [NÚMERO], residente no imóvel objeto da locação.
Imóvel: [ENDEREÇO COMPLETO]. Contrato: firmado em [DATA], com vigência de [INÍCIO] a [FIM].
Pela presente, NOTIFICAMOS V. Sa. de que se encontra em mora quanto às obrigações do contrato de locação acima, conforme o demonstrativo:
| Competência | Vencimento | Valor original | Encargos | Multa | Juros | Correção | Total |
| R$ [ ] | R$ [ ] | R$ [ ] | R$ [ ] | R$ [ ] | R$ [ ] | R$ [ ] | R$ [ ] |
Débito total atualizado até [DATA]: R$ [VALOR POR EXTENSO].
Fica V. Sa. NOTIFICADO a pagar o débito integral em [10 ou 15] dias corridos do recebimento desta, pelo boleto anexo ou por transferência para [DADOS BANCÁRIOS].
Decorrido o prazo sem quitação, serão adotadas as medidas cabíveis, entre elas o registro do débito em cadastro de proteção ao crédito, o acionamento da garantia contratual e a ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, nos termos do art. 62 da Lei 8.245/91, com acréscimo de custas e honorários.
Se o pagamento já foi feito, desconsidere esta notificação e envie o comprovante para [E-MAIL].
[CIDADE], [DATA].
[NOME E CARGO DO RESPONSÁVEL], [RAZÃO SOCIAL].
Quando a dívida de aluguel prescreve?
A cobrança de aluguel prescreve em três anos. O Art. 206, § 3º, I do Código Civil fixa esse prazo para “a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos”.
A contagem corre do vencimento de cada parcela, não do fim do contrato. No mesmo contrato, parcelas antigas podem estar prescritas enquanto as recentes continuam cobráveis.
Na prática: débito parado há mais de três anos sem ação judicial provavelmente não volta. É o argumento mais concreto a favor da régua: o tempo joga contra quem cobra.
Ação de despejo por falta de pagamento: como funciona?
O pedido de despejo por falta de pagamento pode ser feito junto com a cobrança dos aluguéis, com cálculo discriminado do débito. Citado, o inquilino, ou o fiador, pode evitar o despejo pagando o valor atualizado em 15 dias, por depósito judicial.
O Art. 62, II da Lei do Inquilinato lista o que entra nesse pagamento: aluguéis e encargos vencidos, multas, juros, custas e honorários de 10%, salvo outra previsão no contrato.
Dois pontos decidem o resultado:
- Esse pagamento tem limite. O parágrafo único do Art. 62 impede que o inquilino use esse recurso de novo se já o usou nos 24 meses anteriores à ação.
- Contrato sem garantia dá acesso à liminar. O Art. 59, § 1º, IX permite liminar de desocupação em 15 dias, com caução de três aluguéis, quando há falta de pagamento e o contrato não tem nenhuma das garantias do Art. 37.
Para as regras de garantia, prazo e retomada, veja o guia da Lei do Inquilinato artigo por artigo.
O que invalida uma cobrança?
Cobrança é atividade regulada. O Art. 42 do Código de Defesa do Consumidor proíbe expor o devedor a ridículo, constrangimento ou ameaça. Na cobrança de aluguel, isso exclui:
- Cobrar terceiros: ligar para o trabalho, vizinhos ou parentes que não são parte do contrato nem fiadores.
- Expor o débito: mensagem em grupo, recado com o porteiro, bilhete na porta.
- Ameaçar o que não se pode fazer: cortar água ou luz, trocar a fechadura, retirar bens. Despejo só por ordem judicial.
- Cobrar em horário ou frequência abusivos: contato de madrugada, várias ligações no mesmo dia.
- Cobrar valor indevido: encargo fora do contrato, ou dívida prescrita apresentada como cobrável.
A régua protege a imobiliária justamente aqui. Contatos em datas definidas, com texto padronizado e registro no sistema, são a prova de que a cobrança foi regular.
Quando vale automatizar a régua de cobrança?
Régua manual funciona em carteira pequena e com uma pessoa dedicada. Quando a carteira passa de algumas dezenas de contratos, lembrar de nove marcos por contrato deixa de ser viável. Na prática, só os atrasos grandes são cobrados.
O custo do atraso não é só o aluguel que não entra. É o repasse ao proprietário que precisa ser explicado, o encargo que deixa de ser cobrado por falta de cálculo e o débito que envelhece até prescrever.
Na gestão de locação da Imoalert, a régua de cobrança roda por contrato, a baixa bancária é processada automaticamente e a inadimplência aparece em tempo real.
Perguntas frequentes
Qual a forma correta de cobrar aluguel atrasado? Por uma sequência definida de contatos, começando antes do vencimento e aumentando a formalidade a cada marco. A cobrança vai direto ao inquilino ou ao fiador, sem expor o débito a terceiros, e todo contato fica registrado.
Como criar uma régua de cobrança? Defina os marcos em relação ao vencimento (D-5, D-1, D+1, D+3, D+7, D+15, D+30, D+45). Dê a cada um canal, tom, objetivo e valor a cobrar, padronize as mensagens e registre os contatos. A tabela deste guia serve de ponto de partida.
Qual a melhor frase para fazer uma cobrança? No primeiro contato depois do vencimento, a que não acusa: avisar que o pagamento não foi identificado e mandar o boleto atualizado. Boa parte dos atrasos iniciais é esquecimento, não inadimplência.
Como enviar um lembrete de cobrança pelo WhatsApp? Mensagem curta, com imóvel, valor, vencimento e link do boleto, em horário comercial. Os modelos de cada marco estão acima.
A cobrança por e-mail é legal? Sim, e tem a vantagem de deixar registro. A lei não proíbe o canal; proíbe expor o devedor a constrangimento, ameaça ou ridículo (Art. 42 do CDC).
Quanto tempo um inquilino pode ficar sem pagar o aluguel? A lei não dá tolerância. O atraso autoriza a cobrança desde o dia seguinte ao vencimento, e o locador pode pedir o despejo com cobrança a qualquer momento (Art. 62).
Estou com três aluguéis atrasados. Posso ser despejado? Sim. A falta de pagamento já é motivo de despejo, independentemente do número de parcelas. O inquilino evita o despejo pagando o débito atualizado em 15 dias da citação, salvo se já usou esse recurso nos 24 meses anteriores.
Em quanto tempo caduca a dívida de aluguel? Três anos, contados do vencimento de cada parcela (Art. 206, § 3º, I do Código Civil).
Posso negativar o inquilino inadimplente? Sim, se o débito for líquido, certo e exigível e o devedor for avisado antes da inclusão. Confirme o prazo mínimo de aviso exigido pelo birô de crédito.
Locação, cobrança, repasse e atendimento no mesmo sistema.
Se a operação da sua imobiliária ainda passa por planilha paralela e pelo WhatsApp de alguém, vale ver a Imoalert funcionando. Uma conversa com especialista, com a operação na tela.
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