O que é a DIMOB?
A DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias) é uma obrigação acessória anual que deve ser prestada à Receita Federal do Brasil por empresas e corretores que realizam operações de intermediação imobiliária, locação ou venda de imóveis.
Criada originalmente pela Instrução Normativa RFB nº 1.115/2010 (e modificada por textos normativos posteriores, como a IN RFB nº 1.290/2012), a DIMOB serve como um mecanismo de fiscalização. Com base nas informações fornecidas pelas imobiliárias, a Receita Federal cruza os dados fiscais das transações declaradas com as declarações de Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF) e Jurídica (IRPJ) dos proprietários e locatários.
DIMOB vs. DIRF: qual a diferença?
Muitos gestores confundem a DIMOB com a DIRF devido à proximidade dos prazos de entrega. Embora ambas sejam obrigações acessórias cruciais, elas possuem objetivos totalmente diferentes. Confira no comparativo abaixo:
| Aspecto | DIMOB | DIRF |
|---|---|---|
| Nome Oficial | Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias | Declaração do Imposto sobre a Renda Retido na Fonte |
| Quem Entrega | Imobiliárias, corretores autônomos, construtoras e incorporadoras | Toda pessoa jurídica ou física que efetuou retenção de IR no ano |
| O que Informa | Valores totais de transações de venda e aluguéis intermediados | Valores pagos com retenção de IR na fonte (trabalho, serviços, etc.) |
| Prazo de Envio | Último dia útil de fevereiro | Último dia útil de fevereiro (coincide) |
| Software Oficial | PGD DIMOB | PGD DIRF |
Quem Deve Declarar a DIMOB?
A obrigatoriedade de entrega da DIMOB recai sobre todas as pessoas jurídicas e físicas equiparadas que realizarem atividades imobiliárias comerciais. De forma resumida, são obrigadas a declarar:
- Imobiliárias e administradoras de imóveis: Que intermedeiam contratos de locação ou operações de compra e venda de imóveis de terceiros.
- Corretores de imóveis autônomos (Pessoa Física): Equiparados à pessoa jurídica pelo CRECI, que realizam intermediações de venda, compra ou aluguel de forma direta, recebendo comissões.
- Incorporadoras e Construtoras: Que comercializam imóveis próprios ou construídos em regime de incorporação.
- Sublocadoras de imóveis: Empresas que atuam na sublocação de espaços imobiliários comerciais ou residenciais.
Quem está ISENTO da DIMOB?
Pessoas físicas proprietárias de imóveis que alugam ou vendem seus bens diretamente (sem intermediação de corretores ou imobiliárias) não devem entregar a DIMOB. A obrigação deles reside no recolhimento do Carnê-Leão e na inclusão dos rendimentos na Declaração Anual de IRPF. Da mesma forma, imobiliárias completamente inativas (sem qualquer movimentação) são isentas da obrigação no ano-base.
O que Declarar na DIMOB?
Na declaração, devem constar de forma segregada todas as transações realizadas e vigentes durante o respectivo ano-base. As informações fundamentais exigidas são:
Operações de Locação
- CPF ou CNPJ do locador (proprietário do imóvel).
- CPF ou CNPJ do locatário (inquilino).
- Endereço completo da propriedade alugada (incluindo o CEP).
- Valor total do aluguel bruto recebido no ano (soma das mensalidades).
- Valor da comissão cobrada pela imobiliária (taxa de administração).
- Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF), quando aplicável.
Operações de Compra e Venda
- CPF ou CNPJ do vendedor e do comprador.
- Endereço do imóvel negociado.
- Data exata em que o contrato de compra e venda foi firmado.
- Valor total da transação de venda.
- Valor total da comissão recebida pela intermediação da operação.
Atenção operacional: A imobiliária precisa enviar informações sobre todos os contratos de locação ativos durante o ano-base, não apenas os novos. Se um aluguel antigo firmado em 2015 continuou em vigência em 2025, os valores anuais de 2025 devem ser declarados na DIMOB 2026.
Prazo de Entrega da DIMOB 2026
A entrega da DIMOB deve ser feita anualmente. A data oficial de envio é definida como o último dia útil do mês de fevereiro subsequente ao ano-base das movimentações imobiliárias.
Dessa forma, para a DIMOB 2026 (cujo ano-base de transações corresponde a 2025), o prazo máximo oficial de envio ocorreu em:
Histórico de Prazos de Entrega
| Ano-Base | Ano de Entrega | Prazo de Envio | Instrução Normativa |
|---|---|---|---|
| 2023 | 2024 | 29 de Fevereiro de 2024 | IN RFB nº 2.175/2023 |
| 2024 | 2025 | 28 de Fevereiro de 2025 | IN RFB vigente |
| 2025 | 2026 | 27 de Fevereiro de 2026 | IN RFB vigente |
Multas e Penalidades da DIMOB
A perda do prazo de entrega ou a transmissão de dados incorretos ou omitidos resulta em penalidades financeiras pesadas e imediatas para as empresas e corretores imobiliários. Conforme o Artigo 57 da Lei nº 9.430/1996, as multas são configuradas da seguinte forma:
Multa por Atraso na Entrega (mensal)
- PJ com faturamento bruto anual de até R$ 3,6 milhões (Simples Nacional/Lucro Presumido pequeno): R$ 500,00 por mês-calendário de atraso.
- PJ com faturamento bruto anual acima de R$ 3,6 milhões (Lucro Real/Grandes Imobiliárias): R$ 1.500,00 por mês-calendário de atraso.
- Pessoa Física (corretores autônomos): R$ 100,00 por mês-calendário de atraso, com valor mínimo de R$ 200,00 em caso de cobrança.
Multa por Informação Omitida, Incompleta ou Incorreta
O envio de informações incorretas acarreta multa de 3% do valor total das transações comerciais omitidas ou preenchidas incorretamente, com valor mínimo de R$ 100,00. Isso significa que digitar incorretamente um valor de venda de R$ 500.000,00 pode gerar uma multa de até R$ 15.000,00!
Se você perceber um erro de digitação nos contratos após o envio, faça uma DIMOB Retificadora imediatamente. A correção voluntária e espontânea, realizada antes de qualquer intimação formal da Receita Federal, reduz ou isenta as penalidades de informação errada e garante total segurança jurídica.
Como Preencher a DIMOB — Passo a Passo
O preenchimento da DIMOB exige organização e captação de dados fiéis para evitar erros de consistência. Veja o passo a passo para o preenchimento anual:
Baixar o PGD DIMOB
O primeiro passo é acessar o site da Receita Federal e efetuar o download do PGD DIMOB (Programa Gerador de Declaração) referente ao respectivo ano de envio.
Reunir Dados Fiscais de Contratos
Console os relatórios do sistema de gestão com o total acumulado do ano de todos os locadores, inquilinos, compradores, vendedores e transações, com seus respectivos CPFs, CNPJs e comprovantes de comissão recebida.
Lançamento de Fichas no PGD
Lançar as informações na ficha correspondente: Ficha de Locação (para administração de aluguéis) ou Ficha de Venda (para intermediação e comissões de compra e venda).
Verificação e Validação
O próprio software oficial possui uma ferramenta de validação de estrutura. Ela acusará se houver erros gritantes, como CPFs com dígitos inválidos ou campos obrigatórios de CEP em branco.
Transmissão com Certificado Digital
Transmita o arquivo através do Receitanet integrado ao próprio sistema do PGD utilizando o certificado digital corporativo (e-CNPJ ou e-CPF do responsável legal).
DIMOB e o IRPF do Proprietário — Como se relacionam
A relação entre a DIMOB entregue pela imobiliária e o Imposto de Renda do proprietário do imóvel é direta. Como a imobiliária atua como intermediária de negócios, as informações prestadas na DIMOB mostram exatamente o que a Receita Federal precisa saber para combater a sonegação.
Quando o proprietário do imóvel (Pessoa Física) recebe rendimentos de aluguéis mensais acima da faixa de isenção estabelecida pela Receita, ele é obrigado a recolher imposto mensalmente através do recolhimento do Carnê-Leão. Ao final do ano fiscal, na Declaração Anual de Ajuste do IRPF, ele deve consolidar esses valores recebidos e informar o CNPJ ou CPF da imobiliária administradora e o CPF do inquilino.
Se as informações enviadas na DIMOB pela imobiliária (valores repassados de aluguel) não baterem exatamente com o que o proprietário declarou no seu IRPF, o CPF dele cairá inevitavelmente na malha fina fiscal.
Como Organizar os Dados para a DIMOB ao Longo do Ano
O principal erro das imobiliárias é deixar a compilação e organização desses dados cruciais para a segunda quinzena de fevereiro. A busca manual em contratos em papel, PDFs soltos e planilhas é uma fonte geradora de estresse, retrabalho e inconsistências de digitação que geram multas.
A melhor prática consiste em registrar de forma sistemática e contínua todas as informações exigidas in each novo contrato assinado no decorrer do ano-base.
Esqueça a correria da DIMOB: Automatize com o Imoalert
Com o módulo integrado de gestão financeira e administrativa do Imoalert, todos os contratos de locação cadastrados já armazenam CPFs, CNPJs, endereços de imóveis e repasses financeiros mensais de forma estruturada. Na época de entrega, os dados para a DIMOB são organizados de forma nativa e sem estresse.